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重慶“法拍房”居全國第一,啥原因?能撿漏么?
01-08 13:14:54 來源:上游新聞-重慶商報

前有重慶來福士廣場一高層豪宅進行司法拍賣,經過94次競價,最終以1153.9528萬元(相當于評估價的7折)成交。今有保利高爾夫花園一獨棟別墅進行第一次拍賣,起拍價1153.775萬元,相當于評估價的7折。

在大家圍觀豪宅拍賣的同時,法拍房(司法拍賣房產)漸漸出現在大眾的視野中。

近些年,重慶的法拍房數量更是一年一個階梯。2019年,重慶的法拍房數量更是躍居全國第一。那么,重慶這么多的法拍房,還能撿漏嗎?

榮登榜首,重慶的法拍房為什么這么多?

所謂法拍房,是指當債務人無力償還債務或者無法履行按揭合約時,其名下的房產就有可能會被強制拍賣用以償還債務,其中遭到拍賣的房子就是法拍房。

有法拍房機構統計,從近12個月全國各城市法拍房的掛拍量來看,重慶遙遙領先,成都緊隨其后。

不完全統計,在重慶近一年就有19873套房產被拍賣,平均每天要賣出50套左右,而成都近一年也有16021套法拍房房源,每天平均也有45套左右。

與此同時,北京法拍房一年只拍賣了8304套,而上海法拍房的拍賣數量甚至沒有排到前10,一年的拍賣量只有4999套。

2015年之后,隨著重慶法院逐步將法拍房業務轉入線上,法拍房的掛拍量可以說一年一個階梯。為什么重慶法拍房的掛拍量如此之大?

房助拍是一家從事司法拍賣房客戶端助拍服務的平臺,在房助拍重慶分公司副總陳宇鵬看來,拍量如此之大是有多重原因的。

首先,重慶的城市發展潛力越來越大,越來越多的投資客愿意進入重慶進行房產投資。也因此,通過抵押房產套取資金做生意的情況也是很多見的。但這兩年經濟情況并不樂觀,個人欠款還不上,企業破產的情況越來越多,被拍賣的房產也就逐年增多,法拍市場也越來越活躍。

其次,房地產這幾年不太景氣,一些房地產公司也進入了破產峰期。在破產的房企名錄中,還不乏一些知名企業,如銀星、典雅、大川、晉愉、申基等大企業,這些企業基本都是手握大量房產,破產流程一啟動,就等于大量房源進入了法拍房的池子里。

最后,從數據上來看,重慶的法拍房成交率比起北京和上海,低得太多了。也就是說,在重慶,同一房產實際上會被法院多次拍賣。因此,重慶法拍房的掛拍量在一定程度上會有些虛高。

“除了經濟大環境不好,債權債務糾紛大量增加外,一些老賴信用意識淡薄,債務人償債意愿下降。也是造成法拍房數量激增的原因之一?!敝貞c合縱律師事務所高級合伙人、民事中心副主任安寧律師表示,近年來,因為個人住房按揭貸款斷供而導致拍賣的案例,則非常少。

法拍房勝在價格?最后往往拍出高價

事實上,法拍房在大多數人眼中,或多或少都有點忌諱。房子被查封過或許不吉祥,房子風水可能不好,房東是不是很難搞,這種方式靠不靠譜。

但從2019年開始,重慶法拍房漸漸升溫,其“價格便宜”是購房者積極參與法拍房競拍的動力之一。

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第八條規定,人民法院確定的保留價,第一次拍賣時,不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現流拍,再行拍賣時,可以酌情降低保留價,但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。也就是說出現流拍,法院每次降價最多可以降低20%,如果出現第二次流拍,第三次的拍賣保留價將會是第一次拍賣的64%,看起來相當吸引。

“瘦田沒人耕,耕開有人爭”。于是,不少買家抱著僥幸心理,認為第二次或者第三次的拍賣才是最便宜的,便在第一次無人出價競爭的情況下自動放棄出價,繼而等待下一輪的降價拍賣。然而,往往因房產降價的同時,吸引力也隨之增加,大家都想撿漏,便有了競爭,價格產生溢價是常有的事。

2019年12月21日成交的來福士廣場便是如此。

因購房者資金鏈斷裂,2019年11月26日,重慶市渝中區人民法院在淘寶網司法拍賣網絡平臺上,首次公開拍賣重慶市渝中區嘉濱路3號27-4號房屋(重慶來福士廣場),建筑面積約為336.55㎡,起拍價1144.941萬元,評估價1635.63萬元。

當時無人競拍,20多天后,該房屋進行第二次拍賣。起拍價915.9528萬元,較一拍打了八折,為評估價5.6折。最終歷經88次延時,94輪競買加價,用戶名《l4330》在公開競價中,以1153.9528萬元的最高價拍得該品。

這個價格比該房屋的網簽備案價足足高了22萬!比第一次拍賣的起拍價高出9萬元!

撿漏非易事,所有人都可以拿到的不叫撿漏而是哄搶?!霸谶M行司法拍賣之前,應該對該套房產有一個心里預估,在競拍的過程中切記要冷靜,不要陷入競拍效果的氣氛當中,造成超出自己預算的出價,最后導致一系列的后悔行為和不必要的損失?!敝貞c資深業內人士張鑫曾如此提醒購房者,法拍房事實上也是一種非常正規的購房渠道,但是買家一定要認真閱讀拍賣公告及標的物介紹,不要錯過重要的細節。

購買法拍房,應該注意些什么?

由于價格親民、房屋信息透明度高、競拍過程公平公正,法拍房受到越來越多人的關注,但是法拍房潛在的風險也不少。

安寧律師經手過很多房產案件,在他看來,購買法拍房很容易出現糾紛,主要集中在兩種情況。

一是拍下房屋后,發現房屋里還有存續的租客。

競拍者在競拍前最好進房實地看下,如果拍賣之前房屋帶有租約,那么根據“買賣不破租賃”原則,交房時就有可能存在租客不走、要求協商賠償等問題。

二是法拍房能否按揭的問題。

法拍房有相應的折扣,從表面看確實減輕了買房壓力。但是,一般購買商品房只需付個百分之三十的首付,剩下的可以通過銀行貸款付清。法拍房則不同,要求一次性付清全款,一次性拿出幾十萬甚至幾百萬買房的人也在少數。

安寧提醒,競買人最好在報名前聯系法院、實地調查,充分了解拍賣標的糾紛情況。

“司法拍賣是具有法律嚴肅性的,不同于商業拍賣。競拍成功后您的保證金是會轉移到法院的支付寶賬戶中,如果競拍到了商品沒有付余款的話,買受人悔拍后不僅保證金不予退還而且還有可能補原拍賣價款造成的差價,可謂是得不償失?!标愑铢i提醒,拍賣一定要謹慎,悔拍后果很嚴重。

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